Kentsel Dönüşümde Yeni Yapıda Hakkı Korunmayan Malik Ne Yapabilir?

Kentsel dönüşüm malik hakları, özellikle yeni yapıda eski bağımsız bölüm konumu, değeri veya kullanım avantajı korunmayan kişiler bakımından büyük önem taşır. Kentsel dönüşüm sürecinde en önemli uyuşmazlıklardan biri, dönüşüm öncesinde sahip olunan bağımsız bölümün konum, cephe, kullanım avantajı, büyüklük veya ekonomik değer bakımından yeni yapıda korunmamasıdır. Özellikle 6306 sayılı Kanun kapsamında salt çoğunlukla alınan kararlar nedeniyle azınlık maliklerin menfaatleri zedelenebilmektedir.

Bu durum özellikle şu soruyu gündeme getirir: Eski yapıdaki konumu, kullanım değeri veya fiili avantajı yeni yapıda korunmayan malik hangi hukuki yollara başvurabilir? Her somut olayda cevap aynı değildir. Ancak bazı dosyalarda tazminat yerine sebepsiz zenginleşme temelli alacak talebi daha uygun hukuki yol olabilir.

6306 Sayılı Kanun Kapsamında Malikler Nasıl Karar Alır?

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapının dönüştürülmesine ilişkin uygulama işlemlerinde temel esas, taşınmazın maliklerin iradesiyle değerlendirilmesidir. Ancak burada klasik oybirliği mantığından ayrılan önemli bir sistem vardır. Riskli yapının yıkımı sonrasında yeniden bina yaptırılması, yeni yapının hangi modelle inşa edileceği, hangi yükleniciyle çalışılacağı ve paylaşımın ne şekilde kurulacağı gibi hususlarda maliklerin hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alınabilmektedir.

Bu sistem dönüşüm sürecini hızlandırmayı amaçlar. Ne var ki uygulamada çoğunluk maliklerin kendi ekonomik çıkarlarını öne alması, azınlık maliklerin ise çoğu zaman sürece fiilen katılmak zorunda kalması mümkündür. Özellikle payının satışa çıkarılması tehdidi altında kalan malikler bakımından bu süreç, iradi bir uzlaşmadan çok zorlayıcı bir fiili dengeye dönüşebilmektedir.

Eski Bağımsız Bölüm Durumunun Korunmaması Ne Anlama Gelir?

Yeni yapıda hakkın korunmaması yalnızca metrekare kaybı anlamına gelmez. Bazen eski daire daha yüksek katta, daha iyi cephede, daha aydınlık, daha kullanışlı veya ticari açıdan daha değerliyken; yeni projede daha düşük değerde bir bağımsız bölüme yönlendirme yapılabilir. Bazı dosyalarda da kullanım niteliği, manzara, ulaşılabilirlik, proje içindeki konum veya ekonomik değer bakımından belirgin gerileme yaşanır.

Buradaki esas sorun, yalnızca biçimsel bir değişiklik değil; eski ve yeni mülkiyet durumları arasında ölçülebilir ekonomik dengenin bozulmasıdır. Başka bir ifadeyle, mesele yalnızca “eski dairem farklıydı” demek değil, bu farkın ekonomik sonuç doğurup doğurmadığını ortaya koymaktır.

Kentsel Dönüşümde Yeni Yapıda Hakkı Korunmayan Malik Hangi Haklara Sahiptir?

Bu sorunun cevabı dosyanın yapısına göre değişir. Bazı olaylarda sorun doğrudan dağıtım tablosundan, bazı olaylarda arsa payı dengesizliğinden, bazı olaylarda ise çoğunluk maliklerin kurduğu ekonomik üstünlükten kaynaklanır. Bu nedenle her olayda aynı dava açılmaz. Kimi dosyalarda sözleşmesel talepler, kimi dosyalarda arsa payı dengesine ilişkin itirazlar, kimi dosyalarda ise sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayalı alacak istemi öne çıkabilir.

Özellikle yeni yapıda bazı maliklerin ekonomik bakımdan açık biçimde avantajlı hale geldiği, buna karşılık bazı maliklerin somut biçimde geriye düştüğü durumlarda denkleştirici bir istem gündeme gelir. Bu noktada hukuki nitelendirmenin doğru yapılması çok önemlidir.

Malik Doğrudan Tazminat Davası mı Açmalıdır?

Uygulamada ilk refleks çoğu zaman tazminat istemek olur. Ancak her menfaat kaybı otomatik olarak haksız fiil hükümleriyle çözülemez. Çünkü çoğunluk maliklerin kararları ve yükleniciyle yapılan sözleşme her zaman zarar verme amacı taşımaz. Ayrıca yeni yapı çoğu dosyada eski yapıdan daha yüksek ekonomik değere sahiptir. Bu nedenle bazı olaylarda asıl mesele, hukuka aykırı bir fiille zarar verilmesi değil; yeni yapıdan doğan ekonomik kazancın adil dağılmamasıdır.

İşte bu nedenle, yalnızca “zararım var” diyerek tazminat istemek yerine, olayın gerçekten haksız fiil mi yoksa ekonomik dengesizlik mi yarattığı dikkatle analiz edilmelidir. Yanlış hukuki yol seçimi, haklı dosyada dahi sonucu zayıflatabilir.

Sebepsiz Zenginleşme Talebi Ne Zaman Gündeme Gelir?

Eğer yeni binadan doğan ekonomik fayda malikler arasında adil dağılmamış ve bazı maliklerin avantajı diğer maliklerin aleyhine ölçüsüz biçimde artmışsa, dezavantajlı malik sebepsiz zenginleşme temelli alacak talebi ileri sürebilir. Burada korunmak istenen şey sadece soyut eşitlik duygusu değil, objektif ekonomik dengenin bozulmasıdır.

Bu yaklaşım özellikle şu durumda önem taşır: yeni projede bazı maliklere daha avantajlı bağımsız bölümler verilirken, diğer bazı maliklerin eski konumlarına göre daha zayıf konuma düşmesi. Eğer bu farklılık geçerli ve makul bir hukuki sebebe dayanmıyorsa, malikler arasında denkleştirme ihtiyacı doğabilir.

Talep Kime Karşı İleri Sürülür?

Uygulamada çoğu malik doğrudan yükleniciye yönelmek ister. Ancak her dosyada doğru hasım yüklenici olmayabilir. Özellikle sebepsiz zenginleşme bakımından asıl değerlendirme, diğer maliklerin haksız ekonomik üstünlük elde edip etmediği yönündedir. Çünkü yüklenici çoğu zaman geçerli bir sözleşmeye dayanarak iş görmekte ve karşılığında arsa payı kazanmaktadır.

Bu nedenle, ekonomik dengenin malikler arasında bozulduğu dosyalarda talep çoğu zaman yükleniciye değil, avantajı ölçüsüz biçimde artan diğer maliklere yöneltilmelidir. Dava stratejisi kurulurken hasım meselesi baştan doğru belirlenmelidir.

Mahkeme Bu Dengesizliği Nasıl İnceler?

Bu tür uyuşmazlıklarda en belirleyici unsur bilirkişi incelemesidir. Mahkeme, eski ve yeni yapı durumunu yalnızca şeklen değil; konum, büyüklük, nitelik, kullanım avantajı, cephe, kat, kalite ve ekonomik değer bakımından karşılaştırır. Mesele, değişikliğin gerçekten ölçülebilir ekonomik sonuç doğurup doğurmadığını ortaya koymaktır.

Bu nedenle dava açılmadan önce eski proje, yeni proje, bağımsız bölüm listeleri, kat planları, sözleşmeler, ortak karar protokolü, varsa şerefiye veya denkleştirme tabloları ve proje içi dağılımı gösteren tüm belgeler toplanmalıdır. Teknik altyapısı zayıf dosya, hukuken haklı olsa bile ispat yönünden zayıf kalabilir.

Zamanaşımı Var mı?

Sebepsiz zenginleşmeye dayalı taleplerde zamanaşımı hesabı ayrıca önem taşır. Davacının zenginleşmeyi, kapsamını ve zenginleşen kişiyi öğrenmesi ile birlikte süre işlemeye başlar. Bu nedenle yeni projedeki hak kaybının ne zaman fark edildiği, ekonomik farkın ne zaman somutlaştığı ve bunun dava açmaya elverişli ölçüde ne zaman öğrenildiği dikkatle değerlendirilmelidir.

Uygulamada maliklerin çoğu teslim sürecini beklediği için zaman hesabı geri planda kalır. Oysa öğrenme tarihinin doğru tespiti, ileride zamanaşımı itirazıyla karşılaşmamak açısından çok önemlidir.

Her Dosyada Aynı Hukuki Yol mu İzlenmelidir?

Hayır. Bazı dosyalarda esas sorun arsa payı dağılımıdır; bazı dosyalarda ortak karar protokolü ve paylaşım tablosudur; bazı dosyalarda ise yeni yapının ekonomik faydasının maliklere eşitsiz dağıtılmasıdır. Bu nedenle her olayda aynı şablonla ilerlemek yerine, somut olayın teknik ve hukuki yapısı birlikte değerlendirilmelidir.

En doğru yaklaşım, önce eski ve yeni bağımsız bölüm durumlarını ekonomik açıdan karşılaştırmak, sonra bu farkın hangi hukuki zeminde ileri sürülebileceğini tespit etmektir. Hukuki strateji dosyanın içeriğine göre kurulmalıdır.

Sonuç

Kentsel dönüşümde yeni yapıda hakkı korunmayan malik bakımından sorun, çoğu zaman yalnızca yeni dairenin farklı olması değil; ekonomik dengenin malik aleyhine bozulmasıdır. Özellikle çoğunluk esasına dayanan karar sistemi, azınlık maliklerin yeni projede geriye düşmesine yol açabilir.

Bu nedenle eski konumu, değeri veya kullanım avantajı korunmayan maliklerin yalnızca teslim edilen bağımsız bölüme bakarak değil; eski ve yeni ekonomik durumlarını teknik olarak karşılaştırarak hareket etmesi gerekir. Doğru kurulmuş bir dava stratejisi, bozulan ekonomik dengenin yeniden sağlanmasında etkili olabilir.