Riskli Yapılarda Pay Satışı Nedir? 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Konu, Şartlar, Usul ve Başvuru Yolları

6306 sayılı Kanun’un en tartışmalı kurumlarından biri, riskli yapıların dönüştürülmesi sürecinde çoğunluk kararına katılmayan malikin payının satışa konu edilebilmesidir. Bu mekanizma, bir yandan riskli yapıların süratle dönüştürülmesini amaçlayan kamu yararı düşüncesine dayanırken, diğer yandan doğrudan mülkiyet hakkına müdahale ettiği için son derece sıkı bir hukuki değerlendirmeyi gerektirir. Özellikle mevzuatta “pay”, “arsa payı” ve “hisse” kavramlarının iç içe kullanılması, satışın konusunun ve usulünün uygulamada çoğu zaman yanlış anlaşılmasına yol açmaktadır.

Yüksek yoğunluklu kentsel dönüşüm uygulamalarında bu belirsizlikler, sadece işlemlerin gecikmesine değil; maliklerin mülkiyet hakkının uzun süreli biçimde zedelenmesine de neden olabilmektedir. Bu nedenle riskli yapılarda pay satışı, sıradan bir idari araç değil; hem dönüşüm hukukunun hem de mülkiyet hakkı güvencelerinin kesişim noktasında bulunan özel bir kurum olarak değerlendirilmelidir.

6306 Sayılı Kanun Neden Böyle Bir Müessese Öngörmüştür?

6306 sayılı Kanun’un temel amacı, afet riski altındaki alanlar ile riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda güvenli, sağlıklı ve fen kurallarına uygun yaşam çevreleri oluşturmaktır. Kanun’un arka planında özellikle deprem riski bulunmaktadır. Bu nedenle kanun koyucu, klasik özel hukuk mantığındaki oybirliği modelinden uzaklaşmış; riskli yapıların dönüştürülmesi için belirli çoğunluğun iradesini yeterli görmüştür.

Böylece riskli yapının yıkılması, yeniden yapılması veya başka bir modelle değerlendirilmesi, tüm maliklerin aynı yönde irade açıklamasına bağlı olmaktan çıkarılmıştır. Fakat çoğunluk lehine kurulan bu kolaylaştırıcı sistem, azınlıkta kalan maliklerin taşınmaz üzerindeki hakkının ne olacağı sorusunu da beraberinde getirmiştir. Pay satışı kurumu tam da bu noktada devreye girer.

Pay Satışının Hukuki Mantığı

Riskli yapı sürecinde çoğunluk kararının tanınması tek başına yeterli değildir. Çoğunluk dönüşüm yönünde karar almış olsa bile, taşınmazdaki diğer maliklerin hakları varlığını korur. Bu nedenle kanun koyucu, karara katılmayan maliklerin paylarının belirli şartlarda satışa çıkarılabilmesini kabul ederek dönüşüm kararının fiilen uygulanabilir hale gelmesini istemiştir.

Bu bakımdan pay satışı, bağımsız ve kendiliğinden işleyen bir satış modeli değil; çoğunlukla alınan uygulama kararının tamamlayıcı sonucudur. Riskli yapı hukukunda pay satışı, dönüşüm iradesinin önündeki yapısal kilidi açan araçlardan biri olarak görülmelidir. Ancak bu nitelik, onun sıradan bir idari işlem olduğu anlamına gelmez; tam tersine, mülkiyet hakkına doğrudan dokunduğu için hem konu hem şartlar hem de usul bakımından dar ve dikkatli yorumlanması gerekir.

“Pay”, “Arsa Payı” ve “Hisse” Ayrımı Neden Belirleyicidir?

Uygulamadaki en ciddi sorunlardan biri, mevzuatta ayrı teknik anlamları olan kavramların birbirinin yerine kullanılmasıdır. “Pay”, birlikte mülkiyet ilişkisinde maliklere taşınmaz üzerinde katılma ve tasarruf yetkisi sağlayan temel kavramdır. “Hisse” ise çoğu durumda payın bölünmüş oranını veya belirli bir paydaşın pay üzerindeki konumunu ifade eder.

Nitekim müşterek/paylı mülkiyet bulunan durumlarda, dönüşüm kararına katılmayan kişinin satışa konu edilen şeyi çoğu zaman payın tamamı değil, o pay üzerindeki kendi hissesi oluşturur. Bu ayrım yalnızca teori düzeyinde değil, doğrudan karar nisabının hesaplanması ve satışın kapsamının belirlenmesi bakımından da önem taşır.

“Arsa payı” ise farklı bir kavramdır. Bu kavram, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulu yapılarda, bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payını ifade eder. Dolayısıyla arsa payı, kat mülkiyeti rejimine özgü bir kavramdır ve paylı mülkiyetteki “pay” kavramıyla özdeş değildir.

Pay Satışının İlk Zorunlu Şartı: Riskli Yapı Kararı

6306 sayılı Kanun kapsamındaki pay satışı, ancak ortada Kanun anlamında bir riskli yapının bulunması halinde söz konusu olabilir. Riskli yapı; ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır. Bu tespit, pay satışı mekanizmasının başlangıç şartıdır.

Riskli yapı süreci usulüne uygun olarak işletilmeden, çoğunluk kararı alınsa bile 6306 rejimine özgü pay satışı usulüne geçilemez. Riskli yapı kararı olmaksızın satış sürecinin yürütülmesi, 6306 sayılı Kanun’un özel müdahale rejiminin dayanağını ortadan kaldırır.

Çoğunluk Kararı Olmadan Satış Mümkün Değildir

Pay satışı, çoğunluk iradesinin yokluğunda tek başına yürüyen bağımsız bir mekanizma değildir. Önce riskli yapının nasıl değerlendirileceğine ilişkin geçerli bir çoğunluk kararı bulunmalıdır. 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapıların maliklerin hisseleri oranında çoğunluğu ile değerlendirilmesi mümkündür.

Bu çoğunluk, yapının ne şekilde değerlendirileceğine, yeniden yapım modeline ve uygulama usulüne ilişkin karar alabilir. Ancak bu çoğunluk kuralı, azınlık maliklerin menfaatlerini ortadan kaldıran sınırsız bir yetki olarak yorumlanamaz. Geçerli çoğunluk kararı yoksa, satış da hukuki temelini kaybeder.

Yapı Yıkılmadan Pay Satışı Yapılabilir mi?

Bu soru uygulamada çok sık sorulmakla birlikte, cevabı taşınmazın hukuki yapısına göre farklılaşır. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulu olmayan, doğrudan paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda, yapının ayakta olmasının satışa engel oluşturmadığı kabul edilmektedir. Bu tip taşınmazlarda yapı yıkılmadan da pay satışı gerçekleştirilebileceği yönünde güçlü bir eğilim bulunmaktadır.

Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulu yapılarda ise mesele daha hassastır. Çünkü burada bağımsız bölüm ile arsa payı arasında güçlü bir bağ vardır. Bu nedenle karar nisabı bakımından yapının ayakta olması tek başına engel oluşturmasa da, satışın teknik konusunun “arsa payı” mı “pay” mı olduğu meselesi kat mülkiyeti bağının sürüp sürmediğine göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Başvuru ve İdari Usul

Pay satışı süreci kendiliğinden başlamaz. Bunun için yetkili idareye başvurulması gerekir. İdare, başvuruyu değerlendirirken satış şartlarının oluşup oluşmadığına bakar; şartlar yoksa istemi reddeder, şartlar varsa satış sürecini yürütür.

Bu yönüyle pay satışı, salt özel hukukta tarafların kendi aralarında gerçekleştirdikleri bir işlem değil; idarenin aktif rol aldığı karma bir mekanizmadır. Üstelik başvurunun mutlaka bütün çoğunluk maliklerinin ortak başvurusu şeklinde yapılması da zorunlu değildir. Çoğunluk paydaşlardan biri veya ortak yararı koruyan yetkili başvurucu eliyle de süreç başlatılabilir.

Değerleme ve Mülkiyet Hakkı

Pay satışı bakımından değerleme, en az karar nisabı kadar hassas bir konudur. Çünkü satış, malikin payı üzerinde cebri nitelik taşıyan bir müdahaledir ve bu müdahalenin gerçek değer üzerinden yapılması gerekir. Özellikle kat mülkiyetine tabi yapılarda bağımsız bölümün konumu, büyüklüğü ve önceki arsa payı düzeni, satışa konu payın ekonomik karşılığını doğrudan etkiler.

Bu nedenle satış, soyut bir hisse satışı olarak görülemez; altında bağımsız bölüm–arsa payı–değer dengesi vardır. Gerçek değerinden düşük belirlenen bir satış bedeli, mülkiyet hakkına ölçüsüz müdahale sonucunu doğurabilir. Bu yüzden değerleme, yalnızca teknik değil, anayasal güvence boyutu da olan bir aşamadır.

İdari ve Yargısal Başvuru Yolları

Pay satışı sürecine karşı başvuru yollarının kapalı olduğu düşüncesi isabetli değildir. 6306 sayılı Kanun’daki özel dava süresi düzenlemesi, idari başvuru yollarını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Malik; satışa ilişkin şartların oluşmadığını, değerlemenin hatalı yapıldığını, bildirim eksikliği bulunduğunu veya çoğunluk kararının hukuka aykırı olduğunu ileri sürebilmelidir.

Bu nedenle pay satışı, sürat hedefi adına denetim dışına çıkarılabilecek bir işlem değildir. Çoğunluk kararına katılmayan maliklerin, yalnızca satış anına değil, satışa giden bütün usule karşı hukuki koruma talep edebilmesi gerekir.

Sonuç

Riskli yapılarda pay satışı, 6306 sayılı Kanun’un süratli dönüşüm amacını gerçekleştirmek için tasarlanmış olsa da, en ağır sonuçlarından biri itibarıyla doğrudan mülkiyet hakkına temas eder. Bu nedenle onu yalnızca “çoğunluk kararı var, azınlığın payı satılır” basitliğinde okumak mümkün değildir.

Asıl mesele; satışın konusunun gerçekten ne olduğu, “pay–arsa payı–hisse” ayrımının nasıl kurulacağı, riskli yapı kararının ve çoğunluk kararının hangi noktada zorunlu olduğu, yapının yıkılmış olmasının ne zaman önem taşıdığı, başvurunun nasıl yapılacağı ve bu süreçlerin hangi güvencelere tabi olduğudur.

Bu yüzden çoğunluk kararına katılmayan maliklerin yalnızca satış sonucuna odaklanması yeterli değildir. Riskli yapı tespiti, karar nisabı, kat mülkiyeti/irtifakı ilişkisi, bildirim, başvuru, değerleme ve yargısal başvuru yollarının tamamı birlikte izlenmelidir. Hak kaybı çoğu zaman satışın kendisinde değil, satışa giden usulde başlar.