Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenicinin Vekâleti Kötüye Kullanması

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde taşınmazın maliki arsa sahibidir. Bu nedenle imar durumu alınması, proje ve ruhsat işlemleri, yapı kullanma izin belgesi başvuruları ve taşınmazla ilgili birçok resmî işlem kural olarak arsa sahibi tarafından yürütülmelidir. Ancak uygulamada bu işlemlerin büyük bölümü, arsa sahibinin yükleniciye verdiği geniş yetkili vekâletname ile yerine getirilmektedir. Sorun da tam burada başlar: Yüklenici, kendisine verilen bu vekâleti sözleşmenin amacına, arsa sahibinin haklı yararlarına ve sadakat-özen borcuna uygun biçimde kullanmak zorundadır; aksi halde vekâletin kötüye kullanılması gündeme gelir.

Yüklenicinin vekâleti kötüye kullanması, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibinin malvarlığı üzerinde doğrudan sonuç doğurabilen en önemli uyuşmazlık nedenlerinden biridir. Özellikle geniş yetkili vekâletnamelerin kullanıldığı uygulamada, yüklenicinin vekâleti kötüye kullanması iddiası çoğu zaman tapu iptali, tescil ve tazminat talepleriyle birlikte gündeme gelir.

Bu konu sadece teorik bir borçlar hukuku tartışması değildir. Çünkü yükleniciye verilen vekâlet, çoğu zaman inşaat ruhsatından kat irtifakına, bağımsız bölüm tescilinden üçüncü kişilere devir işlemlerine kadar son derece geniş yetkiler içerir. Bu nedenle vekâletin kötüye kullanılması halinde arsa sahibinin yalnızca maddi zararı değil, doğrudan taşınmaz üzerindeki hakkı da tehlikeye girebilir.

Bu nedenle yüklenicinin vekâleti kötüye kullanması, yalnızca vekâlet ilişkisinin iç sınırları bakımından değil; üçüncü kişilere yapılan devirlerin geçerliliği, iyi niyet değerlendirmesi ve arsa sahibinin ayni haklarının korunması bakımından da özel önem taşır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Neden Yükleniciye Vekâlet Verilir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, yüklenicinin arsa üzerinde inşaat yapıp bağımsız bölümleri teslim etmeyi; arsa sahibinin ise buna karşılık belirli arsa paylarını veya bağımsız bölümleri devretmeyi üstlendiği, iki tarafa borç yükleyen karma bir sözleşmedir. Taşınmazın maliki arsa sahibi olduğu için, resmî ve idarî makamlar nezdindeki birçok işlem doğrudan malik tarafından yapılmak zorundadır. Bu yüzden uygulamada arsa sahibi, yükleniciye çok geniş yetkiler içeren bir vekâletname vermektedir.

Üstelik bu vekâlet, basit bir kolaylık belgesi olarak görülemez. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 13.07.2012 tarihli, E. 2012/2382, K. 2012/4936 sayılı kararında, gecikme tazminatı değerlendirilirken vekâletnamede gerekli yetkilerin bulunup bulunmadığının araştırılması gerektiği açıkça ifade edilmiştir. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 08.03.2019 tarihli, E. 2018/5290, K. 2019/1015 sayılı kararında da, yapı kullanma izin belgesinin alınması yüklenicinin sorumluluğunda olsa bile, arsa sahibinden gerekli vekâleti istemeyen veya arsa sahibini temerrüde düşürmeyen yüklenicinin sorumluluktan kurtulamayacağı kabul edilmiştir.

Yüklenicinin Sadakat ve Özen Borcu Nedir?

Yüklenicinin elindeki vekâletname ne kadar geniş olursa olsun, bu durum ona sınırsız bir tasarruf yetkisi vermez. Türk Borçlar Kanunu’nun vekâlete ilişkin hükümleri uyarınca vekil, vekâlet verenin işini görmeyi veya işlemini yapmayı üstlenir; sadakat, özen, talimata uygun davranma, hesap verme ve aldıklarını iade etme borçları altındadır.

Kat karşılığı inşaat ilişkisinde yüklenici, hem vekil hem de yüklenici sıfatını birlikte taşıdığı için, sıradan vekile göre daha da ağır bir özen standardına tabidir. Bu nedenle yüklenici, arsa sahibinin menfaatlerini gözetmek, sözleşmenin ekonomik ve hukuki dengesine uygun hareket etmek ve vekâlet yetkisini kendi lehine bir fırsat aracına dönüştürmemek zorundadır.

Yüklenicinin Vekâleti Kötüye Kullanması Hangi Hallerde Ortaya Çıkar?

Her sadakat veya özen ihlali, doğrudan vekâletin kötüye kullanılması sayılmaz. Vekâletin kötüye kullanılabilmesi için, vekilin kasıtlı biçimde, vekâlet verenin menfaatlerine aykırı ve ona zarar verme amacıyla hareket etmesi gerekir. Buna ek olarak, vekâlet verenin fiilen bir zarara uğraması da zorunludur.

Bu çerçeve, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 18.09.1991 tarihli, E. 1991/2-300, K. 1991/418 sayılı kararında açık bir sistematik içinde kurulmuştur. Karara göre, temsil yetkisinin kötüye kullanılmasından söz edilebilmesi için temsil yetkisinin mevcut olması, bu yetkinin temsil olunanın irade beyanına ve menfaatine aykırı biçimde kullanılması ve üçüncü kişinin Medeni Kanun m. 3 anlamında iyi niyetli olmaması gerekir.

Geniş Yetki, Sınırsız Tasarruf Yetkisi Anlamına Gelmez

Uygulamada yükleniciye verilen vekâletnameler çoğu zaman çok geniş ifadeler içerir. Ancak geniş yetkili vekâlet, yükleniciye arsa sahibinin aleyhine serbestçe hareket etme hakkı vermez. Vekil her durumda vekâlet verenin yararına ve iradesine uygun hareket etmek, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınmak zorundadır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 25.04.2001 tarihli, E. 2001/1-306, K. 2001/404 sayılı kararı da bu ilkeyi açıkça ortaya koymaktadır. Kararda, vekile taşınmazı dilediği bedelle ve dilediği kişiye satma yetkisi verilmiş olsa bile, vekilin dürüstlük kuralını ve sadakat-özen borcunu göz ardı ederek vekâlet verenin zararına işlem yapamayacağı kabul edilmiştir.

Üçüncü Kişiye Devir Yapılmışsa Ne Olur?

Vekâletin kötüye kullanılması çoğu zaman sadece yüklenici ile arsa sahibi arasında kalmaz. Yüklenici, elindeki vekâleti kullanarak üçüncü kişilere devirler yapabilir. Bu durumda üçüncü kişinin iyi niyeti veya kötü niyeti belirleyici hale gelir.

Üçüncü kişi TMK m. 3 anlamında iyi niyetli ise, yani vekâletin kötüye kullanıldığını bilmiyor ve kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bunu bilemiyorsa, yaptığı işlem kural olarak geçerliliğini korur. Buna karşılık üçüncü kişi kötü niyetliyse, vekâletin kötüye kullanıldığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa, artık arsa sahibi yapılan işlemle bağlı sayılmaz. Bu yaklaşım, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 25.04.2001 tarihli, E. 2001/1-306, K. 2001/404 sayılı kararında açıkça kabul edilmiştir.

Tapu İptali ve Tescil Davası Açılabilir mi?

Evet. Vekâletin kötüye kullanılması halinde, özellikle taşınmaz devrine yol açan işlemler bakımından tapu iptali ve tescil en güçlü hukuki yollardan biridir. Eğer vekâlet kötüye kullanılarak üçüncü kişilere devir yapılmış ve üçüncü kişi kötü niyetli ise, arsa sahibi bu devirlerin iptalini isteyebilir.

Bunun yanında arsa sahibi, vekâletin kötüye kullanılması nedeniyle uğradığı zararların tazminini de yükleniciden talep edebilir. Zarar maddi olabileceği gibi manevi de olabilir.

Vekâlet, sadakat borcu ve dürüstlük kuralına ilişkin temel yasal çerçeve bakımından resmî mevzuat metinlerinin ayrıca incelenmesi faydalı olacaktır.

Sonuç

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yükleniciye vekâlet verilmesi, çoğu zaman inşaat sürecinin zorunlu ve pratik bir parçasıdır. Ancak bu vekâlet, yükleniciye arsa sahibinin aleyhine sınırsız şekilde hareket etme hakkı vermez.

Yüklenici, hem vekil hem de yüklenici olarak, sadakat ve özen borcu altında hareket etmek; arsa sahibinin haklı yararlarını gözetmek ve sözleşmenin amacına uygun davranmak zorundadır. Vekâlet yetkisinin zarar verme kastıyla, arsa sahibinin menfaatlerine aykırı ve fiilen zarar doğuracak biçimde kullanılması halinde ise vekâletin kötüye kullanılması gündeme gelir.