İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Şartları: TBK 350 Kapsamında Konut Tahliyesi

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu’nun kiraya verene tanıdığı istisnai dava yollarından biridir. TBK m. 350 uyarınca kiraya veren, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacı doğduğunda, kanundaki süre ve koşullara uymak şartıyla kiracının tahliyesini dava yoluyla isteyebilir. Ancak bu dava her ihtiyaç iddiasında açılamaz; ihtiyaç gerçek, samimi, zorunlu ve yargılama sonuna kadar devam eder nitelikte olmalıdır.

Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, mülkiyet hakkının doğal sonucu gibi görülemez. Aksine, kiracının korunması ilkesi ile kiraya verenin meşru konut ihtiyacı arasında kurulan hassas bir dengeye dayanır. Uygulamada davanın kaderi çoğu zaman ihtiyaç iddiasının somut olgularla ne ölçüde desteklendiğinde düğümlenir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası hangi kişiler için açılabilir?

TBK m. 350, tahliye talebini herkes için değil, sınırlı sayıda kişi için kabul etmektedir. Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler lehine tahliye talebinde bulunabilir. Bu nedenle kanunda sayılmayan yakınlar için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılamaz.

Eş bakımından resmî evlilik aranır. Altsoy ve üstsoy bakımından ise çocuk, torun, anne, baba, büyükanne ve büyükbaba gibi kişiler kapsama girer. Kanunen bakmakla yükümlü olunan kişiler yönünden ise, öğretide ve makalede dar yorum benimsenmekte; bu kapsamda esasen kardeşin öne çıktığı kabul edilmektedir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında ihtiyacın niteliği nasıl olmalıdır?

İhtiyaç, sadece mevcut değil; aynı zamanda gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır. Geçici, doğmamış veya uzak geleceğe bağlı ihtiyaçlar tahliye sebebi sayılmaz. Dahası, ihtiyaç yalnız dava açıldığı anda değil, yargılama boyunca ve hükmün kesinleşmesine kadar sürmelidir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 04.04.2006 tarihli, E. 2006/1602, K. 2006/3434 sayılı kararı ile Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 22.05.2019 tarihli, E. 2019/2702, K. 2019/4829 ve 21.03.2018 tarihli, E. 2017/9251, K. 2018/2813 sayılı kararları da ihtiyacın dava sonuna kadar devam etmesi gerektiğini vurgulamaktadır.

Hangi durumlar ihtiyacın samimi olduğunu gösterir?

Kiraya verenin kirada oturması, başkasının yanında yaşaması, sağlık sebebiyle daha uygun konuta ihtiyaç duyması, mevcut konutunun riskli yapı nedeniyle kullanılamaz hale gelmesi veya altsoyunun evlilik, eğitim ya da iş değişikliği sebebiyle konuta ihtiyaç duyması ihtiyacın samimiyeti bakımından önem taşıyan durumlardır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 23.01.2019 tarihli, E. 2018/7751, K. 2019/493; 15.01.2019 tarihli, E. 2018/7829, K. 2019/131 ve Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 16.02.2011 tarihli, E. 2011/90, K. 2011/1454 sayılı kararları, kiraya verenin ya da yakınlarının kirada veya başkasının yanında oturmasının ihtiyaç iddiasını destekleyebileceğini göstermektedir.

Ayrıca Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 01.03.2018 tarihli, E. 2018/1057, K. 2018/1859 sayılı kararı, mevcut konut hakkında riskli yapı nedeniyle yıkım kararı bulunmasının ihtiyacı gerçek ve zorunlu hale getirebileceğini ortaya koymaktadır.

Hangi durumlar ihtiyacın samimiyetini zedeler?

Kiraya verenin, ihtiyaç iddiasıyla tahliye davası açarken aynı zamanda dava konusu konut için satılık veya kiralık ilanı vermesi, samimiyeti ciddi biçimde zedeler. Çünkü böyle bir durumda amaç, gerçekten kullanma değil, taşınmazı piyasa işlemine konu etmektir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 22.09.2008 tarihli, E. 2008/8610, K. 2008/9958 sayılı kararı da, tahliye davası sürerken konutun satışına yönelik çabanın iyiniyet kuralına aykırı olduğunu ve ihtiyaç iddiasının samimi olmadığını gösterebileceğini kabul etmektedir.

Altsoy, üstsoy ve kardeş ihtiyacı bakımından nelere dikkat edilir?

Altsoy ve üstsoy ihtiyacında, ihtiyaç sebebinin somut ve ciddi olması gerekir. Evlilik hazırlığı, eğitim veya iş değişikliği bu kapsamda değerlendirilebilir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 24.02.2004 tarihli, E. 2004/763, K. 2004/1100 sayılı kararı, evlilik nedeniyle ihtiyaç iddiasında somut adım atılmış olmasının önemini göstermektedir.

Reşit çocuk bakımından da otomatik ret söz konusu değildir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 23.10.2015 tarihli, E. 2014/224, K. 2015/2354 sayılı kararı, reşit altsoyun ekonomik ve sosyal koşulları birlikte değerlendirilerek ihtiyaç iddiasının kabul edilebileceğini göstermektedir.

Kardeş bakımından ise, yardım yükümlülüğünün gerçekten doğmuş olması ve konut tahsis edilmemesi halinde yoksulluğa düşme tehlikesinin bulunması gerekir. Bu alan, TBK m. 350 ile TMK m. 364 bağlantısı sebebiyle daha dar ve dikkatli yorumlanmaktadır.

Davayı kim açabilir ve süre nasıl hesaplanır?

Kanun lafzı davacı olarak kiraya vereni göstermektedir. Bununla birlikte malik, intifa hakkı sahibi ve bazı hâllerde alt kira ilişkisi içinde kiraya veren konumundaki kişi bakımından da tahliye davası gündeme gelebilir. Malik sıfatı ile kiraya veren sıfatının çakışmadığı durumlarda ise öğretide ve uygulamada tartışmalar bulunmaktadır.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde dava, sürenin bitiminden itibaren; belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise genel hükümlerdeki fesih dönemi ve bildirim sürelerine göre belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Süre geçtikten sonra açılan dava, ihtiyaç ne kadar güçlü olursa olsun dinlenmeyebilir.

Sonuç

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, TBK m. 350’nin kiraya verene tanıdığı önemli ancak sıkı koşullara bağlı bir dava yoludur. Kiraya veren, yalnızca kanunda sayılan kişiler lehine ve gerçek, samimi, zorunlu, devam eden bir konut ihtiyacı bulunduğunu ispat ettiği ölçüde kiracının tahliyesini sağlayabilir.

Yargıtay kararları da açık biçimde göstermektedir ki, bu davada soyut ihtiyaç iddiası yeterli değildir. Somut hayat olguları, ekonomik durum, sağlık verileri, başka konutların varlığı, satılık-kiralık ilanları ve ihtiyaç halinin devam edip etmediği birlikte değerlendirilir. Sonuç olarak TBK m. 350, kiraya veren lehine mutlak bir tahliye imkânı değil; sıkı denetime tabi özel bir tahliye sebebidir.