Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenicinin Vekâleti Kötüye Kullanması

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde taşınmazın maliki arsa sahibi olduğundan, arsa üzerindeki resmî ve idarî işlemlerin kural olarak malik tarafından yürütülmesi gerekir. İmar durumunun alınması, plan ve proje işlemlerinin tamamlanması, inşaat ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi başvuruları gibi işlemler bunun tipik örnekleridir. Ancak uygulamada, bu işlemlerin büyük bölümü arsa sahibinin yükleniciye verdiği geniş yetkili vekâletname ile yerine getirilmektedir.

Yüklenicinin vekâleti kötüye kullanması, bu geniş temsil yetkisinin arsa sahibinin yararına değil, ona zarar verecek şekilde kullanılması halinde gündeme gelir. Sorun yalnızca sözleşmeye aykırılık değildir; aynı zamanda mülkiyet hakkını, bağımsız bölüm dağılımını ve üçüncü kişilere yapılan devirlerin geçerliliğini etkileyen ağır sonuçlar doğurur.

Yükleniciye Vekâlet Verilmesi Neden Bu Kadar Önemlidir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi, yüklenicinin sözleşmeye uygun ifa sağlayabilmesi için işbirliği yapmak zorundadır. Özellikle imar durumu, proje onayı, inşaat ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi gibi işlemler, uygulamada çoğu kez yükleniciye verilen vekâlet ile yürütülmektedir.

Bu nedenle gerekli vekâletin verilmemesi, bazı hallerde arsa sahibinin temerrüdüne yol açabilir. Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 28.01.2002 tarihli, 4506/384 sayılı kararında iskân ve cins tashihi için gerekli işlemleri yapmayan arsa sahiplerinin temerrüde düştüğü kabul edilmiştir. Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 13.07.2012 tarihli, E. 2012/2382, K. 2012/4936 sayılı kararında ise gecikme tazminatı bakımından vekâletnamede gerekli yetkilerin bulunup bulunmadığının ayrıca araştırılması gerektiği belirtilmiştir.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 08.03.2019 tarihli, E. 2018/5290, K. 2019/1015 sayılı kararı da, yapı kullanma izin belgesinin alınması yükleniciye ait olsa bile, gerekli vekâleti istemeyen veya arsa sahibini temerrüde düşürmeyen yüklenicinin sorumluluktan kurtulamayacağını göstermektedir.

Geniş Vekâletname, Sınırsız Yetki Vermez

Yükleniciye çok geniş yetkiler verilmiş olması, onun arsa sahibinin aleyhine serbestçe hareket edebileceği anlamına gelmez. Vekil, her durumda vekâlet verenin yararına ve iradesine uygun hareket etmek; onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınmak zorundadır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 25.04.2001 tarihli, E. 2001/1-306, K. 2001/404 sayılı kararında açıkça belirtildiği üzere, vekile bir taşınmazı dilediği bedelle ve dilediği kişiye satma yetkisi verilmiş, hatta satacağı kişi dahi gösterilmiş olsa bile, vekil dürüstlük kuralını ve sadakat-özen borcunu göz ardı ederek vekâlet verenin zararına işlem yapamaz.

Yüklenicinin Vekâleti Kötüye Kullanması Ne Zaman Doğar?

Her talimata aykırılık veya her özen eksikliği doğrudan vekâletin kötüye kullanılması anlamına gelmez. Vekâletin kötüye kullanılabilmesi için, yüklenicinin arsa sahibinin menfaatlerine aykırı biçimde, zarar verme kastıyla hareket etmesi ve bunun sonucunda arsa sahibinin maddi veya manevi bir zarara uğraması gerekir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 18.09.1991 tarihli, E. 1991/2-300, K. 1991/418 sayılı kararı bu çerçeveyi açık biçimde kurmaktadır. Karara göre temsil yetkisinin kötüye kullanılması için temsil yetkisinin bulunması, bunun temsil olunanın irade ve menfaatine aykırı kullanılması ve üçüncü kişinin iyi niyetli olmaması gerekir.

Kötüye Kullanmanın Tipik Görünümleri

Kat karşılığı inşaat ilişkisinde yüklenicinin vekâleti kötüye kullanmasına; kat irtifakını sözleşmeye aykırı kurması, arsa sahibine düşmesi gereken bağımsız bölümler yerine farklı bölümleri onun adına tescil ettirmesi, arsa sahibinin hakkı olan bağımsız bölümleri üçüncü kişilere devretmesi, taşınmaz üzerinde başkalarını paydaş hale getirmesi, projede arsa sahibi aleyhine değişiklik yapması veya ona düşecek daireleri küçültmesi örnek gösterilebilir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 04.11.2019 tarihli, E. 2016/13599, K. 2019/5627 sayılı kararı da arsa sahibinin hakkı olan bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere devrini kötüye kullanım bakımından önem taşıyan örneklerden biri olarak göstermektedir.

Üçüncü Kişinin İyi Niyeti Ne Zaman Korunur?

Eğer üçüncü kişi vekâletin kötüye kullanıldığını bilmiyor ve kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilemiyorsa, TMK m. 3 anlamında iyi niyetli sayılır ve yaptığı işlem kural olarak korunur. Bu durumda vekâletin kötüye kullanılması, vekil ile vekâlet veren arasındaki iç ilişki sorunu olarak kalır.

Buna karşılık üçüncü kişi, vekâletin kötüye kullanıldığını biliyorsa, bilmesi gerekiyorsa veya yüklenici ile el ve işbirliği içindeyse korunmaz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 25.04.2001 tarihli, E. 2001/1-306, K. 2001/404 sayılı kararı da kötü niyetli üçüncü kişinin kazanımının korunmayacağını açıkça kabul etmektedir.

Tapu Şerhi Varsa İyi Niyet İddiası Daralır

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya şerh edilmişse, üçüncü kişi taşınmazı devralırken bunun sıradan bir satış olmadığını, taşınmazın kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu olduğunu bilir veya bilmesi gerekir. Bu nedenle tapu şerhi bulunan durumlarda üçüncü kişinin iyi niyet iddiası önemli ölçüde zayıflar.

Bağımsız Bölüm Devrinde Üçüncü Kişi Her Zaman Korunur mu?

Yüklenici, sözleşme gereği henüz hak kazanmadığı bağımsız bölümleri üçüncü kişilere devretmişse, bu üçüncü kişiler her zaman korunmaz. Çünkü kat karşılığı inşaat sözleşmesinde bağımsız bölüm devralan kişi, yüklenicinin bu bölümler üzerinde ancak edimini tam ve sözleşmeye uygun şekilde yerine getirdiğinde hak kazanacağını bilerek hareket eder.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 07.01.2019 tarihli, E. 2018/1645, K. 2019/43 sayılı kararında da açıkça belirtildiği üzere, yüklenici edimini tam olarak yerine getirmemişse, üçüncü kişinin iyi niyet iddiası dinlenmeksizin tapu arsa sahibine iade edilir. Aynı kararda, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 09.03.2016 tarihli, E. 2014/15-605, K. 2016/293 sayılı kararı ile Anayasa Mahkemesinin 20.07.2017 tarihli kararına da atıf yapılarak bu yaklaşımın yerleşik hale geldiği belirtilmiştir.

Tapu İptali ve Tazminat Sonuçları

Yüklenicinin vekâleti kötüye kullanmasının en ağır sonucu, arsa üzerinde yaptığı işlemlerin iptal edilebilir hale gelmesidir. Eğer üçüncü kişi kötü niyetliyse veya kötüye kullanımı biliyorsa, arsa sahibi herhangi bir süreye bağlı olmaksızın tapu iptal ve tescil davası açabilir.

Bunun yanında arsa sahibi, uğradığı maddi ve manevi zararların tazminini de yükleniciden isteyebilir. Üçüncü kişi kötü niyetliyse veya kötüye kullanımı bilmesine rağmen işleme katılmışsa, onun da sorumluluğu gündeme gelebilir.

Sonuç

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yükleniciye vekâlet verilmesi çoğu zaman zorunlu bir pratiktir. Ancak bu vekâlet, yükleniciye arsa sahibinin aleyhine sınırsız bir hareket alanı tanımaz. Yüklenici, arsa sahibinin menfaatlerini gözetmek, sözleşmeye uygun hareket etmek ve sadakat ile özen borcuna bağlı kalmak zorundadır.

Menfaate aykırı, zarar verme kastıyla yapılan ve fiilen zarar doğuran işlemler, yüklenicinin vekâleti kötüye kullanması sonucunu doğurur. Bu durumda tapu iptali ve tescil, maddi ve manevi tazminat, kötü niyetli üçüncü kişinin sorumluluğu ve tapu şerhinin üçüncü kişiye etkisi gibi sonuçlar gündeme gelir.